Op 1 september 2021 trad het nieuwe goederenrecht in werking. Het recht van opstal, dat zeer vaak wordt aangewend in het kader van publiek-private bouwprojecten, wordt nu gedefinieerd als “een zakelijk gebruiksrecht dat het eigendomsrecht verleent op al dan niet gebouwde volumes, voor het geheel of een deel, op, boven of onder andermans grond om er bouwwerken of beplantingen te hebben” (art. 3.177 BW). Aangezien de opstalhouder nu ook lijkt te kunnen worden beschouwd als de “eigenaar van onbebouwde volumes” rijst de vraag, op fiscaal vlak, hoe de registratierechten (verkooprechten) moeten worden berekend in geval de opstalhouder zijn onbebouwd volume tegen betaling aan een derde tegen overdraagt. Is er alleen sprake van een verkoop van opstalrecht, zodat enkel de registratiebelasting van 2% van toepassing is? Of is er ook sprake van een onroerende verkoop, zodat in principe ook de verkooprechten van 12% (Vlaanderen) of 12,5% (Brussel en Wallonië) verschuldigd zijn?
In het recentste nummer van het Revue du notariat belge verdedigt onze collega Nicolas Van Damme de eerste oplossing. Immers, de wetgever heeft met de verankering van de volume-eigendom alleen willen bevestigen dat de opstalhouder titularis wordt van het recht om in de volumes gebouwen of beplantingen op te richten. De eigendom over een onbebouwd volume is geen doel op zich en kan niet los van het bouwrecht van de opstalhouder worden gezien (vandaar ook dat men in het Engels spreekt van Building right). Een opstalhouder draagt net zomin als de grondeigenaar een “volume lucht” over, maar alleen het recht om dat volume te bebouwen. Het is de overdracht van dat recht dat moet worden belast, niet de zogezegde onroerende eigendom over het volume waarbinnen dat recht moet worden uitgeoefend. Voor meer info kunt u uiteraard terecht bij onze medewerkers.